专家谈部分城市试点房屋养老金制度依法给房屋养老筹集资金延长其寿命

前不久，住房和城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读时称:“我部在部分城市开展房屋养老金制度试点，目前各有关城市正在积极探索。”

根据住房和城乡建设部发布的信息，房屋养老金，是为了解决住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、体检等而设立的储备资金，由个人账户和公共账户两部分组成。

接受《法治日报》记者采访的专家指出，住房和城乡建设部在部分城市开展房屋养老金制度试点的背景，是我国房地产市场处于存量房时代，早期开发的建筑物及其附属设施逐步老化，日常维修问题增多，住房安全隐患比较突出。建立房屋养老金制度，能够保障房屋全生命周期的安全。

老房子正越来越多

安全隐患比较突出

事实上，房屋养老金并不是被首次提及。2022年5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，在“建立长效机制”部分，提出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

2023年以来，住房和城乡建设部更是多次提出研究探索房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，并在多个城市政府推进试点。

2023年3月，住房和城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。5月，住房和城乡建设部到江苏省南京市调研房屋养老金制度建设工作。6月，住房和城乡建设部负责人强调探索建立房屋养老金制度……

此外，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处负责人公开的数据显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后这一比例将近80%。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，这正是我国探索房屋养老金制度试点的背景，即我国房地产市场处于存量房时代，老房子越来越多，安全隐患比较突出，影响到老百姓的生命财产安全以及生产生活。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，在存量房时代，存量住房的维护是个大问题，需要建立像房屋养老金这样的配套制度。

在北京市中闻律师事务所合伙人任晨光看来，除了我国早期开发的建筑物及其附属设施逐步老化进入了大修和更新改造时期导致日常维修问题增多之外，房屋安全领域出现的一些重大事件，也是探索房屋养老金制度试点的重要原因。比如不少老旧住房当初在规划、设计、建筑材料、建造工艺等方面存在不足，当下出现了结构不稳、屋面渗漏、外墙脱落等隐患或问题。

延长房屋使用寿命

弥补维修基金不足

在国务院新闻办公室8月23日举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部负责人表示:研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。房屋养老金的话题随即引发社会广泛关注。

8月26日，住房和城乡建设部相关司局负责人就有关问题进行权威解读称，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

至于房屋养老金的用途，其个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

北京联合大学应用科技学院教授李凌介绍，从房屋养老金的名字可以看出，正如同人到老年需要养老金维持生活一样，房屋在使用一定年限后，也会出现各种问题，如屋顶渗漏、电梯故障、外墙脱落等。此时，房屋养老金就像人的养老金一样，能够为房屋的维修和保养提供资金保障，确保房屋能够正常使用并延长使用寿命。

李凌进一步解释说，从资金性质上说，就像养老金只能用于养老一样，房屋养老金也能用于特定的房屋维修和更新改造项目等，专款专用，保障房屋的质量和安全。

实际上，根据原建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》，针对商品住宅、售后公有住房住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，我国已建立了住宅专项维修资金制度。

同样都是用于房屋维修等用途，其和房屋养老金之间有何联系？

任晨光认为，现行住宅专项维修资金制度在实践中存在一些问题。在物业管理制度上，我国并没有建立小区的业主共有资金账户，在业主委员会成立比较困难的情况下，小区的物业费、住宅专项维修资金等如何使用，大多数业主并不清楚，业主也没有参与决策，所以在住宅专项维修资金被物业公司用完而需要业主掏钱时，经常会遭到业主反对。

“由政府建立住房养老金公共账户，资金由政府筹集，或能在一定程度上弥补住宅专项维修资金不足的问题。”任晨光说。

地方出台专门规定

业主参与支出决策

受访专家认为，我国建立房屋养老金制度意义重大，可以提升房屋的安全等级，延长房屋寿命，提升居民居住水平和居住体验，使老房子同样成为宜居安全的好房子。此外，再加上房屋体检与房屋保险制度的设立，使事后管理变为事前预防，减少了房屋安全风险的发生。

如何才能推进房屋养老金制度落地？目前，一些地方的试点已经开展。

今年年初，青海省住房和城乡建设厅曾发文表示，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点。2024年6月，天津市在滨海新区试点房屋养老金制度并印发《天津市滨海新区房屋养老金管理办法》。2024年8月，上海市给出了探索实施“三项制度”推进时间表:今年先行在浦东等区开展试点，明年将在全市范围推开。

任晨光建议，如果确定使用房屋养老金制度这个名称，相关部门可以考虑推动降低举行小区业主大会会议的门槛，方便成立业主委员会和形成业主大会决定，动用房屋养老金对房屋进行体检、维修等。同时，推动建立每个小区的业主共有资金账户，逐步将小区物业费、公共收益、住宅专项维修资金等全部统一归集到小区业主共有资金账户，账目公开透明，让业主参与小区费用支出的决策，杜绝物业公司绕过业主大会和业主委员会直接动用房屋维修资金。

“建立小区业主共有资金账户后，由业主委员会细水长流地每年向业主归集小金额的住宅专项维修资金，而不是一次性归集一笔金额较大的住宅专项维修资金。在此前提下，政府再建立公共账户作为补充，承担一些建筑物及其附属设施的体检工作，这样会更好。”任晨光说。

任晨光还提出，还有一些地方亟待法律明确。比如，用财政资金替部分小区的房屋做体检和维修是否合适？如果房屋体检发现问题，建筑物或共用设施需要大修，业主不愿意续筹住宅专项维修资金怎么办？政府的公共账户能否负担得起全部维修资金？

此外，任晨光认为，应该制定“区分所有建筑物管理法”或者“建筑物区分所有权法”来规范房屋养老金制度，将房屋养老金制度纳入其中。